Od 7. srpnja u Hrvatskoj vrijedi novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. U javnosti se oko njega najvi\u0161e govorilo kroz jednu re\u010denicu: \u201cnema vi\u0161e dvostruke provizije\u201d. To je djelomi\u010dno to\u010dno, ali i pomalo pojednostavljeno. Novi zakon ne ukida agencijske provizije, ne odre\u0111uje njihovu visinu i ne rje\u0161ava problem skupih stanova. Ono \u0161to stvarno radi jest uvodi jasnija pravila: tko smije posredovati, kada se provizija smije naplatiti, kome se smije naplatiti, kako se nekretnina smije ogla\u0161avati i \u0161to kupac ili najmoprimac ne smije biti prisiljen potpisati samo da bi pogledao stan.<\/p>\n\n\n\n
Najva\u017enija promjena za gra\u0111ane je ova: posrednik vi\u0161e ne smije naplatiti naknadu osobi s kojom nije sklopio ugovor o posredovanju. Drugim rije\u010dima, ako je agenciju anga\u017eirao prodavatelj, kupac ne bi smio biti doveden u situaciju da mora platiti proviziju samo zato \u0161to je preko te agencije vidio oglas, do\u0161ao na razgled ili kupio nekretninu.<\/p>\n\n\n\n
To ipak ne zna\u010di da kupac nikada ne\u0107e pla\u0107ati agenciju. Ako kupac sam anga\u017eira agenta da mu tra\u017ei nekretninu, pregovara za njega ili ga vodi kroz postupak kupnje, tada mo\u017ee sklopiti vlastiti ugovor o posredovanju i preuzeti obvezu pla\u0107anja naknade. Razlika je u tome \u0161to mora biti jasno tko je \u010diji klijent.<\/p>\n\n\n\n
Za kupce je najva\u017enija promjena zabrana prakse koja se godinama provla\u010dila na tr\u017ei\u0161tu: da agencija uvjetuje razgledavanje stana ili ku\u0107e potpisivanjem ugovora o posredovanju. Po novom, kupac ili najmoprimac ne smije biti prisiljen potpisati ugovor samo da bi u\u0161ao u nekretninu i pogledao je.<\/p>\n\n\n\n
Posebno je va\u017ena i potvrda o razgledavanju. Ona se u praksi \u010desto koristila kao dokument kojim se bilje\u017ei da je kupac vidio nekretninu preko odre\u0111ene agencije. Novi zakon jasno razdvaja potvrdu o razgledavanju od ugovora o posredovanju. Potvrda o razgledu ne bi smjela biti skriveni ugovor kojim kupac preuzima obvezu pla\u0107anja provizije.<\/p>\n\n\n\n
To je vjerojatno najopipljivija promjena za obi\u010dnog kupca. Manje sitnih slova, manje pritiska na vratima stana i manje situacija u kojima kupac naknadno shvati da je potpisao ne\u0161to mnogo ozbiljnije nego \u0161to mu je re\u010deno.<\/p>\n\n\n\n
Prodavatelji \u0107e morati pa\u017eljivije \u010ditati ugovore s agencijama. Ako oni anga\u017eiraju agenciju za prodaju nekretnine, izgledno je da \u0107e upravo oni \u010de\u0161\u0107e biti formalni obveznici pla\u0107anja provizije. To je logika zakona: pla\u0107a onaj tko naru\u010duje uslugu.<\/p>\n\n\n\n
No u tr\u017ei\u0161nom smislu stvar nije tako jednostavna. Prodavatelj koji zna da \u0107e platiti proviziju mo\u017ee taj tro\u0161ak poku\u0161ati ura\u010dunati u tra\u017eenu cijenu. Na tr\u017ei\u0161tu na kojem je potra\u017enja jaka, a ponuda ograni\u010dena, dio tro\u0161ka mo\u017ee se preliti na kupca kroz vi\u0161u cijenu. Zato zakon mo\u017ee promijeniti raspodjelu tro\u0161ka, ali ne mora nu\u017eno smanjiti ukupni tro\u0161ak kupnje.<\/p>\n\n\n\n
Prodavatelji trebaju posebno paziti i na ugovor o isklju\u010divom posredovanju. Ako potpi\u0161u ekskluzivni ugovor s jednom agencijom, ne mogu za isti posao anga\u017eirati drugog posrednika bez posljedica. Tako\u0111er, ako se kupoprodaja sklopi nakon prestanka ugovora, ali kao posljedica ranijeg rada agencije, posrednik i dalje mo\u017ee tra\u017eiti naknadu. To nije neobi\u010dno, ali je va\u017eno da prodavatelj unaprijed zna \u0161to potpisuje.<\/p>\n\n\n\n
Za posrednike i agente zakon zna\u010di stro\u017ea pravila i vi\u0161e formalnih obveza. Posredovanjem se mogu baviti samo registrirani posrednici koji ispunjavaju propisane uvjete. Agent mora imati polo\u017een stru\u010dni ispit, biti upisan u Imenik agenata i raditi kod jednog posrednika na temelju ugovora o radu. Drugim rije\u010dima, zakon poku\u0161ava smanjiti prostor za poluformalno posredovanje, rad \u201cna crno\u201d i situacije u kojima se isti agent pojavljuje pod vi\u0161e razli\u010ditih agencija.<\/p>\n\n\n\n
Registar posrednika i Imenik agenata vodi Hrvatska gospodarska komora, a postupci se digitaliziraju kroz sustav START PLUS. Posrednik \u0107e jednom godi\u0161nje morati dokazivati da i dalje ispunjava uvjete za rad. Uvodi se i uvjet dobrog ugleda za posrednike i osobe koje upravljaju njihovim poslovanjem.<\/p>\n\n\n\n
Pove\u0107ava se i minimalni iznos police osiguranja od profesionalne odgovornosti. Novi minimum iznosi 100.000 eura po jednom \u0161tetnom doga\u0111aju, odnosno 300.000 eura za sve zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini. To je va\u017eno za klijente jer pove\u0107ava razinu za\u0161tite ako zbog pogre\u0161ke posrednika nastane \u0161teta, ali za agencije zna\u010di i vi\u0161i tro\u0161ak poslovanja.<\/p>\n\n\n\n
Zakon ne propisuje jedinstvenu visinu provizije. To je mo\u017eda najva\u017enija stvar koju treba jasno re\u0107i. Naknada se i dalje ugovara tr\u017ei\u0161no, a posrednik mora imati cjenik i jasno ga predstaviti stranci koja s njim sklapa ugovor.<\/p>\n\n\n\n
U dosada\u0161njoj praksi provizije su se naj\u010de\u0161\u0107e kretale oko dva do tri posto od kupoprodajne cijene, \u010desto uve\u0107ano za PDV. U modelu u kojem je agencija napla\u0107ivala i prodavatelju i kupcu, \u010desto se govorilo o formuli \u201ctri posto plus tri posto\u201d. Novi zakon takvu praksu ne zabranjuje potpuno, ali je ograni\u010dava i uvjetuje jasnim ugovorima.<\/p>\n\n\n\n
Ako posrednik ima ugovor s obje strane, mo\u017ee naplatiti naknadu od obje strane samo ako je to sa svakom od njih posebno ugovoreno. Ukupan iznos naknade za istu nekretninu ne smije prije\u0107i najvi\u0161i iznos iz va\u017ee\u0107eg cjenika posrednika. Ako pak posrednik ima ugovor s obje strane, ali je ugovoreno da pla\u0107a samo jedna, tada toj jednoj strani mo\u017ee naplatiti najvi\u0161e polovicu iznosa iz cjenika.<\/p>\n\n\n\n
Zato re\u010denica \u201cukida se dvostruka provizija\u201d nije sasvim precizna. To\u010dnije bi bilo re\u0107i: ukida se mogu\u0107nost da agencija naplati proviziju osobi koja nije njezin ugovorni klijent, a dvostruko posredovanje ostaje mogu\u0107e samo pod jasnijim uvjetima.<\/p>\n\n\n\n
Zanimljivo je i da novi zakon vi\u0161e ne zadr\u017eava stari zakonski maksimum od \u0161est posto kupoprodajne cijene. Umjesto toga, naglasak je stavljen na ugovor, cjenik i transparentnost. To zna\u010di da \u0107e tr\u017ei\u0161te i dalje imati va\u017enu ulogu u odre\u0111ivanju provizija.<\/p>\n\n\n\n
Jedna od va\u017enih promjena odnosi se na ogla\u0161avanje. Posrednik ne smije ogla\u0161avati nekretninu ako prethodno nema sklopljen ugovor o posredovanju s vlasnikom. To cilja na praksu u kojoj se isti stan znao pojavljivati u oglasima vi\u0161e agencija, ponekad s razli\u010ditim cijenama, nepotpunim informacijama ili bez jasnog ovla\u0161tenja vlasnika.<\/p>\n\n\n\n
U oglasu posrednik mora objaviti svoju tvrtku, adresu sjedi\u0161ta i podatke o poslovnicama ili poveznicu na njih. Cilj je jednostavan: kupac mora znati s kim ima posla, a vlasnik mora znati tko i pod kojim uvjetima ogla\u0161ava njegovu nekretninu.<\/p>\n\n\n\n
Ako se pravila budu stvarno provodila, ovo bi moglo smanjiti dio kaosa na oglasnicima. Ne\u0107e rije\u0161iti problem nerealnih tra\u017eenih cijena, ali bi moglo smanjiti broj neurednih, dupliciranih i \u201clovnih\u201d oglasa.<\/p>\n\n\n\n
Ne. Zakon se ne odnosi samo na stanove i ku\u0107e za prodaju. Posredovanje obuhva\u0107a kupnju, prodaju, zamjenu, najam, zakup i druge poslove koji se odnose na nekretnine. To zna\u010di da se primjenjuje i na zemlji\u0161ta, poslovne prostore, zakup i najam, a ne samo na klasi\u010dnu kupoprodaju stana.<\/p>\n\n\n\n
Va\u017eno ograni\u010denje je drugo: zakon se primjenjuje na posredovanje. Ako vlasnik sam prodaje nekretninu kupcu, bez agencije, tada nema posrednika i nema primjene ovog zakona na taj odnos. Naravno, i dalje vrijede op\u0107a pravila obveznog prava, zemlji\u0161nih knjiga, poreza i kupoprodajnih ugovora, ali ne i posebna pravila o posredni\u010dkoj naknadi.<\/p>\n\n\n\n
Postoji i europska dimenzija. Posrednici iz drugih dr\u017eava Europskog gospodarskog prostora mogu privremeno ili povremeno pru\u017eati usluge u Hrvatskoj pod odre\u0111enim uvjetima, uz prethodnu izjavu kroz propisani sustav.<\/p>\n\n\n\n
Hrvatski model nije europski izuzetak. Mnoge dr\u017eave poku\u0161avaju urediti isto pitanje: tko smije biti agent, tko pla\u0107a proviziju, mora li postojati pisani ugovor i kako se \u0161titi osoba koja nije stvarni naru\u010ditelj usluge.<\/p>\n\n\n\n
Njema\u010dka je poznata po na\u010delu \u201ctko naru\u010di, taj pla\u0107a\u201d, posebno kod najma stanova. Kod kupoprodaje stanova i obiteljskih ku\u0107a u Njema\u010dkoj se tro\u0161ak provizije u odre\u0111enim slu\u010dajevima mora dijeliti tako da kupac ne pla\u0107a vi\u0161e od prodavatelja ako je prodavatelj anga\u017eirao agenta. Ideja je smanjiti pritisak na kupca i u\u010diniti tro\u0161ak posredovanja vidljivijim prodavatelju.<\/p>\n\n\n\n
Austrija tako\u0111er ima ure\u0111ene maksimalne provizije kod kupoprodaje i na\u010delo da kod najma stanova proviziju pla\u0107a onaj tko je prvi anga\u017eirao posrednika. Kod kupoprodaje se u Austriji za skuplje nekretnine \u010desto spominje maksimalna provizija od tri posto po strani, uz PDV.<\/p>\n\n\n\n
Francuska ide sna\u017eno u smjeru profesionalizacije. Agent mora imati profesionalnu karticu, osiguranje od profesionalne odgovornosti, a u odre\u0111enim slu\u010dajevima i financijsko jamstvo. Hrvatski zakon sada se pribli\u017eava tom modelu po ja\u010danju formalnih uvjeta, registra, osiguranja i nadzora.<\/p>\n\n\n\n
Drugim rije\u010dima, Hrvatska ne izmi\u0161lja toplu vodu. Novi zakon poku\u0161ava preuzeti dio europske logike: ve\u0107a profesionalnost posrednika, jasniji ugovori i manje prebacivanja tro\u0161kova na osobu koja nije naru\u010dila uslugu.<\/p>\n\n\n\n
Vrlo vjerojatno ne\u0107e. To je mo\u017eda najva\u017eniji hladan tu\u0161 u cijeloj pri\u010di.<\/p>\n\n\n\n
Cijene nekretnina u Hrvatskoj ne rastu zato \u0161to je ugovor o posredovanju lo\u0161e napisan. Rastu zbog odnosa ponude i potra\u017enje, kupovne mo\u0107i, kreditnih uvjeta, ulaganja u nekretnine, turizma, manjka kvalitetne ponude i sporosti gradnje. Prema podacima Dr\u017eavnog zavoda za statistiku, cijene stambenih objekata u prvom tromjese\u010dju 2026. bile su 14,3 posto vi\u0161e nego godinu ranije. To je rast koji zakon o posredovanju sam po sebi ne mo\u017ee zaustaviti.<\/p>\n\n\n\n
Ono \u0161to zakon mo\u017ee promijeniti jest transakcijski tro\u0161ak i njegova raspodjela. Kupcu koji nije anga\u017eirao agenciju mo\u017ee smanjiti po\u010detni tro\u0161ak kupnje jer vi\u0161e ne bi trebao pla\u0107ati proviziju tu\u0111em posredniku. No ako prodavatelj sada \u010de\u0161\u0107e preuzima proviziju, dio tog tro\u0161ka mo\u017ee poku\u0161ati ugraditi u cijenu.<\/p>\n\n\n\n
Iskustva drugih zemalja pokazuju da promjena formalnog platitelja ne zna\u010di nu\u017eno da je tro\u0161ak nestao. U Njema\u010dkoj su nakon reforme provizija neka istra\u017eivanja pokazala da su agencije u dijelu slu\u010dajeva po\u010dele napla\u0107ivati po tri posto i kupcu i prodavatelju, \u010dime se ukupna provizija nije smanjila, nego se u nekim regijama \u010dak pove\u0107ala. To ne zna\u010di da \u0107e se isto dogoditi u Hrvatskoj, ali upozorava da tr\u017ei\u0161te uvijek prona\u0111e na\u010din da tro\u0161ak negdje premjesti.<\/p>\n\n\n\n
Zato je realnije o\u010dekivati urednije tr\u017ei\u0161te posredovanja nego jeftinije stanove.<\/p>\n\n\n\n
Zakon predvi\u0111a upravni nadzor Ministarstva gospodarstva i inspekcijski nadzor tr\u017ei\u0161nih inspektora Dr\u017eavnog inspektorata. Kazne za povrede nisu simboli\u010dne. Za pojedine prekr\u0161aje predvi\u0111ene su kazne od nekoliko tisu\u0107a eura, a za obavljanje posredovanja bez ispunjenih uvjeta i znatno vi\u0161e.<\/p>\n\n\n\n
No prava vrijednost zakona ovisit \u0107e o provedbi. Ako se nadzor bude svodio na papir, zakon \u0107e ostati korektan tekst bez velikog u\u010dinka. Ako se stvarno budu ka\u017enjavali oglasi bez ugovora, prisiljavanje kupaca na potpisivanje ugovora prije razgleda i naplata provizije neklijentima, promjena \u0107e se osjetiti.<\/p>\n\n\n\n
Posebno \u0107e va\u017eno biti pratiti ho\u0107e li Ministarstvo i HGK nakon prve godine imati podatke o tome koliko je bilo pritu\u017ebi, koliko inspekcijskih nadzora, koliko kazni, kako su se kretale provizije i jesu li kupci doista manje izlo\u017eeni spornim praksama.<\/p>\n\n\n\n
Za sada nije vidljivo da zakon sadr\u017ei \u010dvrstu obvezu naknadne evaluacije nakon godinu ili dvije. Postojala je procjena u\u010dinaka propisa prije dono\u0161enja zakona, ali ozbiljna naknadna analiza tek bi trebala pokazati je li zakon doista promijenio tr\u017ei\u0161no pona\u0161anje.<\/p>\n\n\n\n
Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina ima smisla. On uvodi red u podru\u010dje u kojem su se godinama mije\u0161ali profesionalni posrednici, poluformalni igra\u010di, nejasni ugovori, razgledavanja s pritiskom na potpis i provizije koje kupci \u010desto nisu o\u010dekivali.<\/p>\n\n\n\n
Najvi\u0161e \u0107e ga osjetiti kupci i najmoprimci, jer vi\u0161e ne bi smjeli biti prisiljeni potpisivati ugovor samo da bi pogledali nekretninu, niti pla\u0107ati proviziju ako nisu anga\u017eirali agenciju. Prodavatelji \u0107e morati pa\u017eljivije ugovarati odnos s agencijama, a posrednici \u0107e morati raditi transparentnije, s jasnim cjenicima, urednim ugovorima i ve\u0107om profesionalnom odgovorno\u0161\u0107u.<\/p>\n\n\n\n
Ali zakon ne treba precjenjivati. On ne pove\u0107ava broj stanova, ne smanjuje cijenu gradnje, ne mijenja kreditne uvjete i ne rje\u0161ava poreznu ili stambenu politiku. To je zakon o posrednicima, a ne zakon o priu\u0161tivom stanovanju.<\/p>\n\n\n\n
Drugim rije\u010dima: dobar je za \u010di\u0161\u0107e tr\u017ei\u0161ne odnose. Za ni\u017ee cijene kvadrata trebat \u0107e puno ozbiljniji paket mjera.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Od 7. srpnja u Hrvatskoj vrijedi novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. U javnosti se oko njega najvi\u0161e govorilo kroz jednu re\u010denicu: \u201cnema vi\u0161e dvostruke provizije\u201d. To je djelomi\u010dno to\u010dno, ali i pomalo pojednostavljeno. Novi zakon ne ukida agencijske provizije, ne odre\u0111uje njihovu visinu i ne rje\u0161ava problem skupih stanova. Ono \u0161to stvarno radi […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":7944,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"tmauthors":[141],"class_list":{"0":"post-7943","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-trziste"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7943","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7943"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7943\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7946,"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7943\/revisions\/7946"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7944"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7943"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7943"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7943"},{"taxonomy":"tmauthors","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kvadrat.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tmauthors?post=7943"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}